近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(y风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪è)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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